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楼市交易 套路都有哪些?

买房也是技术活,买得起房、买得对房,在很大程度上证明了购房者的“功力”。又逢一年购房、交房季,在大盘时代,房企规避交房风险、抵御业主维权的能力越来越强。

那么,如今楼市的置业维权难在哪里?连日来,山西晚报记者深入一线,发回调查报道——

A 项目不规范 办证被拖延

在各类楼市投诉中,房产证迟迟不能办理的维权事件数量居高不下。山西晚报房地产行业专属微信公众号“戎姐看房”后台,经常能接到业主对自家小区不动产权证未办妥的咨询。

一位粉丝说,“我所住的小区搬进去六年了,一直办不了房产证。打电话给开发商理论,开发商总有充分的理由打发业主,很是理直气壮,让业主一直等。业主群里一到小学入学季就炸开了锅,没有房产证,很多之前不是太原户口的业主落不了户,孩子上学成了最大的麻烦。不知何时才能办理房产证。”另一位粉丝说,“2016年7月底交的房,入住已有3年多,可一直没有办好理房产证。最近听说开发商将公司注销了,业主们非常着急,办不下房产证,意味着房子没有‘身份证’,无法合法交易转让、赠予和作为遗产,价值大打折扣。难道自己多年辛苦购买的房子,就这样缩水甚至打了水漂?”

这类投诉有很多,投诉的业主无一例外地表示,买房时房企都信誓旦旦地承诺房子产权没问题。为什么产权证一直拖着办理不下来?少则两三年、多则五年甚至更久,到底是卡在哪些环节?

对此,在行业内从事房产证办理手续的刘先生告诉山西晚报记者,“不动产权登记证的办理牵扯到很多环节,在任何一个环节卡住都会拖延时间。有一部分楼盘长达十年甚至更久无法办理产权,这主要是由于历史原因造成的。最主要的问题是这些楼盘往往在最初的项目规划、建设或土地手续方面不合规,房企就采取“先上车后补票”的方式进行违规预售,可能是集体土地上的违法建筑,也可能是开发建设时违反了最初规划,这些房子在竣工后可以交房、入住,但没按要求整改或者补交罚款、税费,就是在手续方面不合规,无法办理房产证。”

还有不少情况是由于开发商施工不规范,导致不动产权证办理推迟。近两年,太原市对房地产开发建设的行业规范越来越细致。很多项目不具备竣工验收备案条件,这其中涉及到规划验收、消防验收、人防验收、节能认定等,哪一项不合格都会影响房产证的办理。据悉,这几年,太原每年都会统计市内有哪些没有手续的项目,在逐步规范这些开发商在开发建设中的行为。”

业内人士表示,遇上这种情况购房者只能自认倒霉,维权异常艰难,项目整改也特别困难。有些流程办理时,需要补交罚款及相应的税费,这部分费用通常包含在房款里,但房企为何没有办理,旁人不得而知。还有违反规划加盖、房企擅自改变部分区域功能的,按规定应该拆除恢复原状,但涉及到开发商和业主个人利益,这项工作的落实谈何容易。这类迟迟办不好房产证的房子,只能自住、出租,不能上市交易。避免这种情况的唯一办法,就是多考察开发商实力和信誉度,选上市品牌、国字巨头房企的项目,相比中小房企的项目有保障一些。

B 蓝图很美丽 交房差很远

省城楼市已进入大盘时代,楼市品质不断提高,配套越来越丰富,营销广告宣传不再只盯着“价格”和“地段”,而是开始兜售生活方式。但许多业主收房时,却感觉与项目销售宣传时描绘的生活蓝图相差甚远。

省城一位购买名盘业主的王先生告诉山西晚报记者:“当初买这套房是为了改善一下居住环境,当时房价比同期其他楼盘高出两千多元,但为了开发商在业内出名的‘精装豪宅、高端小区’,我们也十分乐意多花钱住好房子。但项目交房时,却让我和家人非常失望。先说外部环境,一个单元只有一部电梯,入户大堂矮小、拘谨,完然没有高端住宅的大气;再说内部装修,无论是外观质感、还是建材品质及品牌等级,与卖房时置业顾问承诺的材料也差别很大,还有施工工艺质量方面与样板间也有着天壤之别。”

一位购买了省城城北地区某大盘的业主最近一直在四处维权,他给各媒体提供的交房图片显示,他的房子地处一层,窗户和窗外地面高度一致,这相当于买了一套地处地下室的房子。小区围墙和楼之间的距离不足一米,开窗户就可以摸到墙。而当初买房时,售楼处展示的沙盘绿化十分诱人,也没有明确显示出自家房子和小区围墙的关系,绿化和景观大打折扣。

某品牌房企开发小区的业主说,购房时销售称小区配建了小学,为业主子女就近上学提供了方便。但是交房后,业主子女们的入学并不顺利。业主们在质疑地产的品牌诚信,却一直未得到明确答复。与开发商不断的扯皮相比,业主们更期待孩子上学问题能够尽快得到合理解决。

交房后这类纠纷时有发生。相关部门工作人员表示,在房屋交付前,购房人有权先验收房屋,发现有质量问题,开发商应限期维修,由此导致购房人逾期入住的,开发商应承担违约责任。如果因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,购房人可以请求解除合同和赔偿损失。

但让业主感到无奈的是,建安、消防及物业服务质量的技术标准有章可循,维权有依。而开发商在售房时描绘的完美生活场景如无法落地,业主却投诉无门、维权无力,开发商也不会将这些务虚的理想生活场景明文承诺注明到购房合同约定里。许多大牌项目营销推广期过度透支项目及片区预期价值。然而,不断出现的业主维权事件证明,交房与营销宣传的差异一直存在,买现房远比买期房安全系数更高。

C 手续不全房 烂尾损失大

在众多购房选择中,选择手续不全、开发商实力弱项目的业主损失最为惨重。

太原市某小区在卖房时对外宣传五证齐全、大红本,随后烂尾,2013年老板表示将退房退款,但其后老板因违法被判刑,百余位业主诉苦无门;另一小区,自2008年开始无手续违法开建,后被叫停,辗转多次后因手续不完善烂尾多年,最终被爆破拆除;另一项目在违规预售时,向业主声称项目为城中村改造项目,导致很多市民冲着低价交了首付款或全款。但该项目长期烂尾,最终被政府罚没。时至今日,仍然有不少业主贪图低价房,被房企的种种“承诺”迷惑。

按照太原市政府的城中村改造相关规定,被纳入城中村改造的项目,其立项、规划、建设必须符合城市的整体规划,经规划、土地、城建部门的审批后,才能实施建设。建成的项目首先要安置村民,多余的房源依法办理好预售手续之后,才可向市民销售。

据悉,违法建设主要有以下三类:首先是未取得国土资源管理部门用地许可的(用地性质不配匹,或者用地性质匹配但没拿到用地许可);其次是规划区内未依法取得建设规划许可或未按照许可证的规定建设的;还有未取得建设工程规划许可或未按照许可的规定建设的。这些建筑一旦被查处,根据规定,将面临被处以改正、拆除和没收三种选项的处罚。届时,购买这些房屋的业主将损失惨重。

即使这类房屋如期交房,在未来使用过程中也将后患无穷。例如,这类房屋无法落户,孩子教育问题无法解决;涉及到拆迁时,无法受法律保护;无法办理正式产权手续,不能上市流通,不能办理银行抵押,也不能办理二手房贷款,以及担保购买、遗产等。

D 收房缴费时 部分缴得冤

一位读者说,“我所居住的小区交房时,收取每户3500元的天然气初装费,开发商在买房时承诺交房前通天然气和铺设地暖,可实际天然气未通,地暖未铺,但交房时还要交钱。还收取了水网初装费500元、电网初装费500元。现在只通了一个水管到门口,房屋里没有排线和安装灯泡,为什么还要收我们业主的钱,难道开发商只是建房,其他一概不管吗?”还有业主说,物业还收了有线电视初装费450元,这样是合理的吗?

山西晚报记者调查了解到,在购房收房缴纳的所有费用中,有些费用是可以收取的,例如天然气初装费、有线电视初装费。可让业主不开心的是,目前,许多家庭是通过网络收看电视,有线电视初装费缴得特别亏,却不得不缴。

还有些费用虽已明令禁止收取,但仍有部分小区违规收费。例如供热配套费,某小区物业强行收取2500元/户,山西晚报记者了解到,该费用已经明文规定取消了。另外,“戎姐看房”还收到一位粉丝投诉,某公寓项目在售房时,按住宅项目营销推广,却没有明确告知业主供暖、水电费按商业标准收取,使得业主们大大低估了养房的成本,如此高昂的居住成本甚至影响到房子的二次转让、出租。

山西晚报记者了解到,交房时,一般有三部分费用,开发商收取的费用、物业收取的费用,以及相关税费。

一般来讲,开发商收取的费用有房屋尾款,这个一般按照购房双方的合同,或者附加协议规定,在交房时付清。房屋面积差补款:买房时,购房人按照合同规定面积来交钱;交房时,房管局有关部门会按照实际面积进行测算,购房双方按照面积差,进行多退少补。

物业收取的费用包括:预交部分水电费以及物业装修押金、垃圾清运费,装修押金在后期装修完工验收后可以退;垃圾清运费,各小区物业标准不同,没有明文规定。相关税费包括,非普通住宅契税按4%征收,普通住房中,首套房90平方米以下按1%,90-144平方米按1.5%,144平方米为以上按3%收取;二套房都是3%。

买房时,开发商一般会让提前缴纳维修基金,目前太原市维修基金一般是50或90元/平方米。需要业主特别注意的是,这笔钱是开发商代为收取的,属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。不动产登记费,住宅80元/套。不动产权登记证书工本费,10元/本。按规定,公共维修基金应在入住时交,契税应该在办理不动产权登记证时交,如果有开发商要求提前缴纳,或者是强行代收,可以拒绝。这些费用,业主可以自行去相关部门缴纳。

需要提醒业主的是,买房前应该将项目的性质、居住成本,包括物业、水电气暖、有线、车库租用和管理、电梯、生活维修等费用了解清楚,做到心中有数。

山西晚报记者 张磊

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